Квартира в ОАЭ: как не переплатить? 5 факторов, которые формируют цену

Не только в Дубае, но и во всех эмиратах большой разброс цен на недвижимость: от 520 000 AED до бесконечности. Безусловно, девелоперы не берут цены с потолка: стоимость жилья 一 это всегда результат тщательного анализа рынка. Для того чтобы донести клиентам разницу, нужно хорошо разбираться в вопросе самому. 

Почему такая разница в цене?

В ОАЭ, как и в любом другом месте, цена на недвижимость формируется под влиянием целого ряда факторов. Квартира за 520 000 AED, скорее всего, расположена в отдаленном районе, с базовой отделкой и минимальным набором удобств. В то время как квартира за 50 000 000 AED находится в престижной локации, с панорамным видом, дизайнерским ремонтом и полным спектром удобств. Разница в цене – это отражение отличий в качестве, местоположении и уровне комфорта.

Итак,  5 ключевых факторов, определяющих цену на недвижимость в Эмиратах.

Стоимость участка, который купил застройщик

От того, где девелопер приобретает землю под застройку, зависит многое. Если это развитый район с хорошей инфраструктурой, земля будет стоить дороже, чем в локации, где только начинается строительство. Самое дорогое жилье, как правило, находится в прибрежных локациях, где есть готовая инфраструктура. Например, Palm Jumeirah, Bluewaters, Dubai Marina, Dubai Creek Harbour. Также сюда входят и деловые районы 一 Downtown или Business Bay. 

Поэтому квартира в центре Дубая или на острове Palm Jumeirah будет стоить в разы дороже аналогичной, но расположенной в отдаленном районе. 

Pelagos Residences by IGO - элитная жилая башня, из которой открываются потрясающие виды на Персидский залив. Для резидентов созданы все необходимые удобства для комфортной жизни: тренажерный зал, пространство для занятий йогой, бассейн, лаунж-зона на открытом воздухе и др. Время в пути до Dubai Marina Mall составит 5 минут, до Palm Jumeirah – 10 минут. Аэропорта Dubai International Airport находится в 20 минутах.

Стоимость: от 3 373 300 AED

Дата ввода в эксплуатацию: 1 кв. 2026

Ключ к пониманию: чем престижнее район и лучше доступ к ключевым объектам инфраструктуры, тем выше цена.

Средняя стоимость квадратного метра в локации и уровень спроса 

При расчетах цены застройщик всегда будет ориентироваться на среднюю стоимость квадратного метра в объектах, которые расположены  вокруг участка. Там, где спрос в целом на квартиры высокий, девелопер может поднять цену, следуя за рынком. 

Вид из окна

В ОАЭ вид из окна – это не просто деталь интерьера, а мощный фактор, влияющий на цену. Панорамный вид на море, популярные достопримечательности или ухоженный парк может добавить к стоимости квартиры сотни тысяч дирхамов. Апартаменты с видом на проезжую часть, естественно, будут стоить дешевле. 

Помните: вид – это актив, который покупатель готов оплачивать отдельно.

Концепция и класс жилья 

На цену квартиры также влияет престижность жилого комплекса. В жилье эконом-класса, скорее всего, будут недорогая отделка, типовые планировки, стандартный набор дополнительных услуг. В премиальном сегменте владельцы получат гораздо больше: систему «Умный дом», коллаборации с брендами, встроенную технику премиум-класса. Жилье в таких комплексах обычно стоит на 20% дороже, чем в ЖК более бюджетного сегмента. 

Kentia Residence by GJ - современный ЖК в Аджмане со светлыми просторными планировками. На территории комплекса находятся самые основные удобства: бассейн, тренажерный зал, парковка. Проект выгодно расположен вблизи перекрестка двух шоссе – Sheikh Mohammed Bin Zayed Road и Al Hamriyah Road. Путь до аэропорта Sharjah International Airport составит 23 минуты, до Dubai International Airport – 40 минут.

Стоимость: от 605 681 AED

Дата ввода в эксплуатацию: 3 кв. 2025

Наличие дополнительных удобств и развитой инфраструктуры в доме и вокруг него также влияет на цену. Infinity-бассейн, тренажерный зал, детская площадка, парковка, круглосуточная охрана, консьерж-сервис и близость к магазинам, ресторанам и общественному транспорту повышают привлекательность квартиры и, соответственно, ее стоимость. 

Mandarin Oriental Residences by Aldar - роскошный проект в Абу-Даби, в архитектуре которого гармонично сочетаются арабская культура и современный дизайн. Изысканные интерьеры созданы нью-йоркским дизайнером Лилиан Ву. Удобства и активности здесь представлены на любой вкус: фитнес-зал, корт для игры в сквош, детская игровая комната, отдельные бассейны для детей и взрослых, spa, груминг-салон и др. Более того, резидентам доступны дополнительные услуги: частный кейтеринг, клининговый сервис, консьерж, частный шеф-повар, элитный автотранспорт и др. Дорога до Louvre Abu Dhabi займет 4 минуты, до торгового центра Abu Dhabi Mall — 14 минут. Аэропорта Zayed International Airport находится в 25 минутах.

Стоимость: от 12 105 658 AED

Дата ввода в эксплуатацию: 3 кв. 2028

Не забывайте: комфорт и удобство – это тоже естественная статья расходов.

Расходы на проектирование и маркетинг 

Создание уникального и привлекательного проекта требует значительных инвестиций. Застройщик нанимает архитекторов и инженеров для разработки концепции, генерального плана и дизайна здания. Чем более инновационным и сложным является объект, тем выше расходы на проектирование. Например, использование экологичных материалов, современные инженерные решения и уникальный внешний вид фасада повышают привлекательность объекта, но и увеличивают стоимость проектирования.

Также, чтобы привлечь покупателей, девелоперы активно продвигают свой проект. Маркетинговые расходы включают: рекламные кампании, создание и поддержание сайта проекта, организацию мероприятий, позиционирование имиджа и бренда.

Таким образом, чем активнее и масштабнее маркетинговая кампания, тем выше расходы. Застройщик, стремясь окупить эти вложения, также включает их в цену квадратного метра. Кроме того, успешный маркетинг создает спрос на объект, что позволяет девелоперу устанавливать более высокие цены. 

Заключение

В основном разброс цен на недвижимость в ОАЭ обусловлен сочетанием этих факторов:

• стоимость земли, 
• местоположение, 
• вид из окна, 
• класс жилья и наличие дополнительных удобств, 
• расходы на проектирование и маркетинг. 

Понимание, из чего именно складывается стоимость жилья в ОАЭ, позволит найти для ваших покупателей оптимальный вариант и принять взвешенное решение перед покупкой.