Рассрочка в Дубае: ликбез для риэлтора

Рынок недвижимости в ОАЭ по-прежнему уникален. В то время как в остальном мире покупка квартиры в новостройке требует либо 100% оплаты, либо кредита под огромный процент, в эмиратах работает другая система, намного более выгодная клиентам.

Для начинающего риэлтора понимание, как действует рассрочка в Дубае – это база. Знание такой финансовой стратегии откроет двери для большинства клиентов, особенно нерезидентов. Представьте: будущий покупатель бронирует квартиру, вносит 10-20%, а остальное платит частями в течение нескольких лет без процентов. Стоимость недвижимости при этом фиксируется в прайсе, и он не переплачивает ни дирхама сверху.

Для инвестора это значит, что он «консервирует» цену сегодня, а платит деньги «из будущего», которые уже изменились под влиянием инфляции. Для клиента из страны с волатильной валютой это еще и хороший способ сохранить капитал.

Как работает беспроцентная рассрочка?

1. Все начинается с первого взноса (от 10% до 20%). После бронирования и внесения депозита клиент оплачивает первый транш. Важный нюанс: вместе с этим взносом обычно нужно внести 4% от стоимости объекта – сбор DLD. Это разовый платеж за регистрацию права собственности.
2. После первого платежа объект регистрируется на имя покупателя. Выдается свидетельство Oqood – главный документ, доказывающий право собственности на строящееся жилье. Это официальное подтверждение брони от государства.
3. Далее клиент платит по графику, который может быть довольно разным: например, с расчетом на 3, 5 или 8 лет.
4. Получение ключей. На этом этапе покупатель выплачивает последний транш, подписывает акт приема-передачи и получает ключи.

Кажется, все просто, но, как и везде – есть свои нюансы. Поэтому давайте рассмотрим главные схемы рассрочек, которые нужно знать. 

В Дубае есть два типа рассрочки, и для риэлтора критически важно понимать разницу.

Handover Plan

Часть денег вносится поэтапно в процессе строительства, а крупный остаток – при сдаче дома. Например, хорошая схема 60 на 40: платите 60% до получения ключей и 40% – одним платежом в момент handover. Такая рассрочка идеально подходит инвесторам, которые планируют перепродажу. Обычно максимальный рост цены происходит как раз когда дом почти готов к заселению, и, продав объект на этом этапе, можно получить хорошую прибыль.

Post-Handover Plan

Самый удобный вариант. Покупатель платит 30-50% за время стройки, получает ключи, заезжает или сдает квартиру, а оставшуюся сумму вносит ПОСЛЕ handover, в течение 1-3 лет. В первую очередь подойдет тем, кто рассчитывает на пассивный доход. Квартира уже сдается, арендаторы приносят деньги, и этими суммами клиент закрывает оставшиеся платежи застройщику. Актив сам себя выкупает.

Скрытые нюансы: о чем нельзя молчать 

Рассрочка – это хорошо, но у нее есть особенности, о которых вы обязаны предупредить клиентов, чтобы сохранить их деньги и свою репутацию.

Сейчас популярны планы с ежемесячным платежом 1%. Клиент думает: «О, это же легко, я буду платить по 1% в месяц!». Но есть подвох. Во-первых, такие платежи могут распространяться только на период стройки (обычно 2-3 года). Предположим, 36 месяцев по 1% – это только 36% от стоимости квартиры. Плюс первый взнос (10-20%). То есть к моменту получения ключей клиент заплатит около 50-55% стоимости квартиры – и это нормально. Просто важно понимать, сможет ли он найти оставшиеся 45-50% через эти 3 года (или взять кредит на остаток).

Также в ОАЭ очень строгое законодательство в части просрочек платежей. Если клиент задерживает оплату, застройщик имеет право начислить пени (обычно процент от суммы за каждый день просрочки), а в критическом случае – даже аннулировать договор, вернуть деньги (часто за вычетом штрафа в 30-40%) и выставить квартиру обратно на продажу уже дороже.

Кроме того, рассрочка действует только на новостройки. Это правило железное. Купить готовую квартиру в рассрочку у владельца нельзя: только ипотека или 100% оплата.

Кейс

Объект: апартаменты в Dubai Islands за 500 000$. До завершения строительства осталось 3 года. Рассрочка по плану 50/50 (50% во время стройки, 50% на ключах).

1. Клиент платит 10% (50 000$) на старте. 
2. В течение 3 лет он выплачивает еще 40% (200 000$). Итого вложено 250 000$.
3. За 3 года рынок вырос и аналогичные квартиры стоят уже приблизительно 650 000$. За 2-3 месяца до сдачи клиент продает свои права на квартиру другому инвестору.
4. Новый владелец платит ему 250 000$ (компенсация его вложений) плюс 150 000$ (разница в рыночной цене в сравнении с моментом начала строительства).
5. В итоге клиент заработал 150 000$ прибыли, не доведя сделку до конца, и теперь у него на руках 400 000$ (250000$ своих плюс 150000$ прибыли), которые он может внести уже в новый проект с рассрочкой. 

Примеры популярных планов оплаты

Ловите шпаргалку для риэлторов по самым распространенным платежным схемам: 

– 70/30: 70% платится до сдачи, 30% на ключах; 

– 50/50: половина до, половина после;

– 40/60: большая часть платежей перенесена на момент передачи объекта;

– 1% ежемесячно: для тех, кому психологически проще платить небольшие суммы, но чаще (требует внимательного расчета итоговой предоплаты до получения ключей!) 

И главное, помните о том, что рассрочка в Дубае – это гибкий, финансовый инструмент. Поэтому ваша задача как профессионала – услышать клиента и подобрать для него самую правильную схему вложения его капитала.