Налоги на недвижимость в ОАЭ: покупка, продажа и аренда

По данным, опубликованным агентством Emirates News Agency, в первом полугодии 2026 года объем продаж недвижимости в Дубае превысил 286 млрд AED (около $77,9 млрд). Одновременно растут и другие рынки страны: в Абу-Даби только за первый квартал 2026 года стоимость операций с недвижимостью достигла рекордных 66 млрд AED (около $18 млрд), а в Шардже за первое полугодие – 29,5 млрд AED (около $8 млрд).

Одним из факторов, поддерживающих интерес инвесторов к недвижимости в ОАЭ, является сравнительно низкая налоговая нагрузка. В стране нет ежегодного федерального налога на недвижимость, а доход физических лиц от аренды и продажи частного инвестиционного объекта не облагается подоходным налогом. Однако это не означает полного отсутствия расходов.

НДС и корпоративный налог регулируются законодательством ОАЭ и действуют на территории всей страны. Регистрационные и муниципальные сборы устанавливаются каждым эмиратом отдельно, поэтому далее такие платежи будут рассмотрены преимущественно на примере Дубая.

Разберем, какие налоги, сборы и другие обязательные расходы необходимо учитывать при покупке, продаже и сдаче недвижимости в аренду.

Налоги при покупке и продаже недвижимости

При заключении сделки о купле/продаже в ОАЭ необходимо различать два вида обязательных платежей. 

• Первый – местный сбор за регистрацию перехода права собственности, размер которого устанавливает соответствующий эмират. 
• Второй – федеральный НДС, применение которого зависит от назначения и истории объекта.

В Дубае регистрацией сделок занимается Dubai Land Department (DLD). При переходе права собственности ведомство взимает сбор в размере 4% от стоимости недвижимости. По общему правилу он распределяется между сторонами поровну: покупатель и продавец уплачивают по 2%. Однако договор может предусматривать другой порядок. В частности, при покупке недвижимости у застройщика все 4% обычно оплачивает покупатель.

Помимо основного сбора, покупателю необходимо учитывать расходы на оформление сделки. В Дубае к ним могут относиться:

• 250 AED (около $68) за выдачу свидетельства о праве собственности;
• 250 AED за план квартиры или виллы;
• 4 000 AED (около $1,1 тыс.) плюс НДС за услуги регистрационного центра, если стоимость объекта составляет не более 500 000 AED (около $136,1 тыс.);
• 2 000 AED (около $545) плюс НДС, если стоимость объекта меньше 500 000 AED;
• другие административные сборы.



Если покупка финансируется с помощью банковского кредита, ипотека также должна быть зарегистрирована. В Дубае соответствующий сбор составляет 0,25% от суммы кредита.

НДС является отдельным федеральным налогом и не заменяет регистрационный сбор DLD. Его применение зависит от назначения и истории объекта.

Первая продажа нового жилого здания застройщиком в течение трех лет после завершения строительства облагается НДС по ставке 0%. Последующая продажа жилой недвижимости, включая большинство сделок на вторичном рынке, освобождается от НДС. Таким образом, покупатель жилого объекта не уплачивает НДС сверх его стоимости, однако регистрационный сбор за переход права собственности начисляется независимо от этого.

Нулевая ставка и освобождение от НДС являются разными налоговыми режимами. Для покупателя финансовый результат обычно одинаков, но для застройщика или другого налогоплательщика различие имеет значение при возмещении НДС, уплаченного в составе расходов.

Для коммерческой недвижимости действуют другие правила. Продажа офисов, магазинов, складов и других объектов коммерческого назначения облагается НДС по стандартной ставке 5%. При покупке такого объекта НДС может взиматься одновременно с регистрационным сбором, установленным соответствующим эмиратом.

Для физического лица отдельного налога на прирост капитала при продаже недвижимости в ОАЭ нет. Поэтому разница между ценой покупки и последующей продажи частного инвестиционного объекта не облагается в стране.

Иной порядок может применяться, если недвижимость принадлежит компании или продажа осуществляется в рамках лицензированной предпринимательской деятельности. В таком случае прибыль может учитываться при расчете корпоративного налога. Кроме того, продавцу необходимо проверить правила страны, налоговым резидентом которой он является: полученный доход может подлежать декларированию и налогообложению за пределами ОАЭ.

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

При обычной долгосрочной сдаче жилой недвижимости физическое лицо не уплачивает налог с полученного дохода, поскольку в ОАЭ нет подоходного налога.

НДС действует иначе: он добавляется к стоимости аренды и фактически оплачивается арендатором. Его стандартная ставка составляет 5%, однако долгосрочная аренда жилья освобождена от уплаты.

Отдельные правила действуют при краткосрочной сдаче жилого объекта туристам в формате holiday home. В Дубае для такой деятельности требуется специальное разрешение, а услуги по размещению могут облагаться НДС по ставке 5%. При этом сама квартира сохраняет статус жилой недвижимости.

Если совокупный годовой оборот физического лица от предпринимательской деятельности превышает 1 млн AED (около $272,3 тыс.), доход от holiday home учитывается при расчете корпоративного налога. Ставка составляет 0% на часть налогооблагаемой прибыли до 375 000 AED (около $102,1 тыс.) и 9% на сумму превышения.

Помимо налогов, при аренде могут возникать муниципальные платежи. В Дубае жилищный сбор в размере 5% годовой арендной платы начисляется частями и включается в ежемесячные счета за электричество и воду. Этот платеж обычно оплачивает арендатор, поэтому он не является налогом на доход собственника.

Специальные условия предусмотрены для коммерческой недвижимости – офисов, магазинов, складов и других нежилых объектов. Их аренда также облагается НДС по ставке 5%. Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, доход от ее сдачи включается в налогооблагаемую прибыль.

Заключение

Налоговая нагрузка на владельцев жилой недвижимости в ОАЭ остается сравнительно низкой. Физические лица не платят налог с дохода от обычной долгосрочной аренды и прибыли при продаже частного инвестиционного объекта. При этом покупка и продажа сопровождаются регистрационными сборами, размер которых зависит от эмирата.

Дополнительные обязательства могут возникнуть при операциях с коммерческой недвижимостью, краткосрочной сдаче жилья в формате holiday home или владении объектом через компанию. Также необходимо учитывать муниципальные и сервисные платежи, которые формально не являются налогами, но влияют на итоговые расходы.

Поскольку правила различаются в зависимости от эмирата, типа объекта и способа его использования, перед сделкой рекомендуется уточнить условия у местного юриста или налогового консультанта.