Как защитить вашу сделку от «серых» схем и недобросовестных коллег

Рынок недвижимости в Дубае манит своими возможностями: быстрым карьерным ростом, международными клиентами и щедрыми комиссиями. Но за этим блеском скрывается и теневая сторона – «серые» схемы и конкуренты, готовые перехватить сделку в самый неподходящий момент. Для новичка эти риски особенно высоки.

Представьте ситуацию: вы месяцами работали с клиентом, показали десятки объектов, нашли идеальный вариант. И вдруг покупатель пропадает, а спустя неделю вы узнаете, что сделка уже прошла, но через другого агента, который предложил «сэкономить на налогах». 

Если вы только начинаете путь в риэлторстве, запомните: ваши главные враги – не конкуренты, а неопытность и наивность. Как не стать жертвой подобных сценариев? Защита строится на трех базовых принципах: знания, документы и профессиональная этика.

Знания – ваша главная броня

«Серые» схемы в Дубае чаще всего связаны с обходом регуляторов и попыткой сэкономить.

Ситуация 1

Риэлтор предлагает покупателю завысить стоимость объекта в договоре купли-продажи в DLD, чтобы банк выдал ипотеку больше, чем положено. Затем агент и покупатель делят наличными разницу между реальной ценой и завышенной. 

Чем в этом случае рискует агент?

• Уголовная ответственность. Участие в мошенничестве с банком – это преступление.
• Потеря лицензии. Если правда вскроется, то о карьере риэлтора можно забыть.
• Репутационные потери. В профессиональной среде в Дубае практически все хорошо знают друг друга. Один скандал легко погубит ваше имя на рынке.

Ситуация 2 

Происходит подписание двух договоров: один с реальной ценой (для сторонней сделки), а второй с заниженной – для DLD, чтобы уменьшить регистрационный сбор (4% от стоимости сделки).

Чем в этом случае рискует агент?

• Те же последствия, что и в первой схеме. DLD активно выявляет такие случаи, и сделка может быть заморожена, а участники – оштрафованы.

Ситуация 3 

Деньги за недвижимость проходят через счета друзей или родственников покупателя (продавца), чтобы скрыть источник средств или обойти какие-то другие ограничения.

Чем в этом случае рискует агент?

• Нарушение законов о противодействии отмыванию денег (AML). Банки и регуляторы обязательно зададут вопросы, а вы, как участник процесса, попадете под подозрение.

Вывод

Любое предложение «сэкономить» за счет манипуляций с документами и деньгами – безоговорочный красный флаг. Ваша позиция должна быть четкой и принципиальной. Объясните клиенту риски: от штрафов и аннулирования сделки до уголовного преследования.

Документы как ваш юридический щит

Доверие – хорошо, но юридически оформленные отношения всегда лучше.

Обязательно составляйте договор с покупателями и арендаторами. В настоящий момент все больше агентств переходит на эту практику. Такой документ подтверждает, что именно вы представляете интересы клиента, и он обязуется работать только с вами. Это защитит вас от ситуации, когда клиент, с которым вы работали 3 месяца, внезапно покупает квартиру через вашего коллегу.

Также после каждого показа объекта фиксируйте дату, время, данные клиента (копия паспорта и визы) и подпись продавца (или представителя собственника), подтверждающую факт показа. Это доказательство вашей работы в случае любого спора.

Регулярно информируйте клиента о проделанной работе: рассылки клиентам, публикации рекламы, показы объекта. Используйте email для создания «бумажного следа».

Профессиональная этика и операционный контроль

Недобросовестные коллеги часто играют на ваших ошибках. Поэтому не бойтесь показаться слишком бдительным. Лучше так, чем раз за разом упускать отличные сделки из-за излишней доверительности. 

Никаких деталей в общих чатах

В мессенджерах и соцсетях существуют сотни групп риэлторов. Не выкладывайте туда уникальные параметры «горячего» объекта или контакты «идеального» покупателя. Вашу находку мгновенно уведет более шустрый и беспринципный коллега.

Всегда контролируйте процесс просмотра

По возможности не оставляйте клиента один на один с собственником. История о том, как агент «помог клиенту и владельцу просто обменяться контактами для удобства», а на следующий день сделка развалилась – классика жанра.

Верифицируйте всех участников

Убедитесь, что человек, с которым вы общаетесь, является реальным владельцем (проверьте через Ejari или DLD) или уполномоченным представителем. 

Работайте только через официальные каналы и эскроу-счета

Это гарантия для всех сторон и защита от махинаций с деньгами.

Цените свою комиссию

Не соглашайтесь на занижение комиссии под давлением. Агент, который работает за копейки, часто компенсирует это за счет «серых» схем. Ваша работа должна достойно оплачиваться.

Главное правило! Помните о том, что в Дубае, где рынок очень тесный, а сарафанное радио работает быстрее любого маркетинга, ваше имя – это все. Один раз согласившись на сомнительную сделку, вы можете получить краткосрочную выгоду, но потеряете доверие навсегда. Клиенты, которые ценят надежность и спокойствие, сами найдут вас и приведут за собой таких же серьезных партнеров.