Ипотека в Дубае 2026

Для риэлтора, работающего с международными клиентами, понимание нюансов ипотечного кредитования - это не просто дополнительная услуга, а ключевой инструмент для закрытия сделок и построения долгосрочных отношений. Поэтому сразу к делу! 

Условия и требования для ипотеки в Дубае в 2026 году

Подавляющее большинство банков здесь работают только с резидентами. Для вашего клиента это означает необходимость иметь:

• действующую резидентскую визу;
• физический Emirates ID;
• подтвержденный легальный доход на территории ОАЭ (обычно через локальную банковскую выписку и справку с работы).

Рекомендация для риэлтора! Всегда начинайте диалог с выяснения статуса резидентства. Если его нет, первым шагом должна стать консультация по получению (через работу, бизнес или инвестиционную визу). Нерезиденты могут претендовать на ипотеку в ограниченном числе банков, но с повышенным первоначальным взносом (до 40-50%) и по менее выгодным ставкам.

Резидентство через покупку недвижимости: можно ли с ипотекой?

Если цель вашего клиента - 2-летняя резидентская виза, требования не жесткие: общая стоимость приобретаемой недвижимости 一 не ниже 750 000 AED, при этом минимум 50% от этой суммы должны быть оплачены из собственных средств клиента. Остаток также можно покрыть ипотечным кредитом.

Портрет идеального заемщика

• Возраст от 21 года на момент получения кредита до 65-70 лет на момент его окончания.
• Минимальный доход от 15 000 AED в месяц (4,1$). 
• Совокупные ежемесячные платежи по всем обязательствам (включая новую ипотеку) не должны превышать 50% от подтвержденного ежемесячного дохода.
• Приветствуется положительная кредитная история в ОАЭ. Ее отсутствие не всегда является препятствием, но наличие 一 всегда преимуществом. 
• При оформлении ипотеки страхование жизни заемщика является обязательным. Его стоимость составляет примерно 0,3–0,8% от суммы кредита в год.

Финансовые параметры ипотеки

1. Ставки 2026: примерно от 4% годовых (зависит от банка, суммы, LTV, типа объекта). 
2. Срок кредита: до 25 лет.
3. Первоначальный взнос:

• готовая недвижимость (свыше 5 млн AED): до 70% от стоимости (требуется 30% своих средств).
• строящаяся недвижимость: до 50% от стоимости (требуется 50% своих средств).

Ипотека как индикатор качества объекта

В Дубае, банк оценивает в первую очередь объект, а затем заемщика. Это критически важный момент для риэлтора. Банк рассматривает недвижимость как актив для возможной продажи в случае дефолта. Поэтому одобрение ипотеки - косвенная гарантия ликвидности и надежности объекта. 

Что проверяют банки?

1. Репутацию застройщика. Предпочтение отдается проверенным крупным компаниям с безупречной историей сдачи объектов.
2. Состояние проекта. 
3. Ликвидность района. Готовность банка выдать кредит на объекты в Jumeirah Village Circle, Dubai Hills, Downtown Dubai выше, чем на объекты в менее ликвидных или новых удаленных локациях.
4. Рыночная стоимость. Независимая оценка должна подтвердить справедливость цены сделки.

Рекомендация для риэлтора!  Предлагая клиенту объект, уже проверенный и одобренный основными банками, вы минимизируете риск срыва сделки на этапе оценки и повышаете доверие клиента.

Пошаговый алгоритм для риэлтора: что предложить клиенту?

Определите статус и цель клиента

• Резидент или нерезидент? ПМЖ или инвестиция?
• Готовый объект или off-plan?

Предложите финансовую модель

Резидент для ПМЖ на вторичке: ипотека. Сравните его платеж с арендной ставкой.

Нерезидент-инвестор на первичке: рассрочка ( о ней мы расскажем в следующей статье, не пропустите!)

Сопровождайте процесс

1. Риэлтор должен мотивировать клиента получить предварительное одобрение «до» поиска объекта. Это определяет бюджет и укрепляет позиции покупателя при переговорах с продавцом.
2. Поиск объекта и резервирование (2-6 недель). Ключевая фаза работы риелтора. Подбор недвижимости, соответствующей как запросам клиента, так и вероятным требованиям банка.
3. Оформление предварительного договора  и внесение депозита.
4. Заявка на финальное одобрение и оценка объекта. Риэлтор координирует визит оценщика.
5. Подписание договора купли-продажи в DLD и ипотечного договора. Риэлтор обеспечивает присутствие всех сторон.
6. Регистрация сделки и перевод средств.

Документы для оформления

• Копия загранпаспорта.
• Копия резидентской визы и Emirates ID.
• Выписка со счета за последние 6 месяцев.
• Справка о доходах с места работы.
• Подтверждение легальности происхождения средств.
• Договор купли-продажи и свидетельство о собственности.

Финансовые модели и кейсы для клиентов

Кейс 1. «Ипотека дешевле аренды» (для личного проживания)

Объект: квартира в Dubai Hills Estate, стоимость 2.2 млн AED (600 000$).

Арендная ставка: 15 000 AED в месяц (4 080$).

Ипотека: взнос 25% (550 000 AED), кредит 1,65 млн AED на 25 лет под 4%.

Ежемесячный платеж: примерно 7 300 AED (1 990$).

Экономия 7 700 AED (2 090$) в месяц, при условии что клиент платит аренду. В долгосрочной перспективе - владение активом.

Кейс 2. Расчет бюджета для клиента из РФ

Вопрос клиента: «От продажи квартиры в регионе РФ есть 250 000 AED. Хватит ли на первоначальный взнос в Дубае?»

Учитываем не только взнос (минимум 20%), но и обязательные издержки:

• DLD: 4% от стоимости;
• агентское вознаграждение: 2% от стоимости;
• прочие расходы (оценка, регистрация): приблизительно 15 000 AED.

Ответ риэлтора, скорее всего, будет таким: «Да, при вашем бюджете можно рассматривать объекты стоимостью до 900 000 - 1 000 000 AED. За эту сумму можно приобрести студию или 1-спальные апартаменты в ряде популярных жилых комплексов».

Топ главных подводных камней и как их избежать (чек-лист для риэлтора)

• Расхождение в оценке.Оценочная стоимость банка может быть ниже стоимости покупки. Решение: узнать средние цены оценки по объектам в комплексе заранее. Закладывать финансовую «подушку» в 5-10% от стоимости.

• Скрытые расходы. Клиент не учел сервисные сборы, которые могут достигать 20-40 AED за кв. фут в год. Решение: запросить у управляющей компании актуальный сертификат о расходах (Fee Certificate) до подачи заявки.

• Неподходящий тип объекта. Банки не одобряют кредиты на недвижимость, находящуюся вне freehold зоны, отели, объекты с очень маленькой площадью. Решение: проверить  freehold и проконсультироваться с ипотечным брокером на раннем этапе.

• Проблемы с подтверждением дохода. Зарплата в конверте, проценты от бизнеса без четкой аудиторской истории. Решение: наладить диалог с банком через ипотечного специалиста, подготовить максимум документов (выписки за 6-12 месяцев, налоговые декларации).