Где сейчас стоит покупать квартиру: в Москве, Сочи или Дубае?
С учетом повышения ставок Центрального банка до 16% годовых, увеличения первоначального взноса по льготной ипотеке и ростом курса доллара, многие люди стали задумываться о том, где сейчас имеет смысл приобретать квартиру и какие условия доступны на рынке недвижимости.
Недавно мы сравнили, какую квартиру за 15 миллионов вы сможете купить в Москве, Сочи, Краснодаре, Казани или Дубае. Давайте теперь разберемся, куда лучше перераспределить инвестиции, чтобы контролировать риски и доход.
Новые условия льготной ипотеки в России
— С января крупнейшие ипотечные банки в России, по данным пресс-службы Минфина РФ, повысили первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30%.
— Теперь максимальный размер кредита по льготным ипотечным программам, включая Москву и Подмосковье, составит 6 млн. рублей. При этом стоимость недвижимости не ограничена - лимит действует только для кредита.
Не исключено, что из-за ужесточения условий прогнозируется неминуемое снижение спроса на программу.
Сравнения ставок по ипотеке
Объясним на простом примере. Возьмем недвижимость, равную приблизительно
15 000 000 рублей в Москве, Сочи и Дубае.
ЖК «Фрукты» (Сочи), в котором цена однокомнатной квартиры стартует от 15,4 млн. рублей. Недвижимость продается без отделки, общая площадь составляет 31 квадратный метр.
ЖК «Level Мичуринский» (Москва). Однокомнатная квартира общей площадью 32,2 квадратных метра продается здесь от 15 041 129 рублей. Отделка – без стен.
Возросший первоначальный взнос по льготной ипотеке и сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн. рублей предлагает инвесторам сложный выбор. Рост ипотечных ставок с большой вероятностью приведет к сокращению выдачи ипотеки в России на строящееся жилье.
ЖК «Stonehenge Residences» (Дубай) предлагает однокомнатную квартиру за 15 млн. рублей. Недвижимость продается с отделкой и мебелью (не придется вкладываться в ремонт!), общая площадь составляет 41.62 квадратных метра.
Первоначальный взнос при бронировании именно этой недвижимости составит 10% (приблизительно 1 634 367 ₽)
Окупаемость инвестиций при сдаче в аренду
ЖК «Фрукты» в Сочи. При сдаче в аренду такой квартиры за 35 тысяч рублей в месяц срок окупаемости инвестиций составит тридцать пять лет. И это без учета вложений в ремонт квартиры.
ЖК «Level Мичуринский» в Москве. При сдаче такой недвижимости за 60 000 рублей в месяц срок окупаемости инвестиций составит примерно двадцать лет.
ЖК «Stonehenge Residences» в Дубае. При сдаче в аренду такой квартиры за 120 тысяч рублей в месяц срок окупаемости инвестиций составит примерно десять лет.
Перепродажа недвижимости
Если брать средний ценовой сегмент квартиры в Дубае (15 000 000 рублей), то перепродажа недвижимости – вопрос максимум нескольких месяцев. Жилье в Москве и других городах России в этой же ценовой категории может продаваться долгие месяцы (от полугода и более).
Дополнительные сравнения
От ЖК «Фрукты» в городе Сочи до моря можно добраться за 10 минут на автомобиле. Инфраструктура внутри ЖК: детская и спортивная площадка, зона для прогулок и отдыха, кофейня, магазины.
От ЖК «Level Мичуринский» в Москве можно за 10 минут дойти до метро. Инфраструктура внутри ЖК: детская площадка.
От ЖК «Stonehenge Residences» в Дубае до моря можно добраться за 15 минут пешком. Инфраструктура внутри ЖК: бассейн, спортзал, SPA-зона, детская площадка.
В итоге, инвестируя в недвижимость в Дубае, вы получаете развитую инфраструктуру внутри жилого комплекса и пешую доступность до ближайшего пляжа.
Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Москве, Сочи и в Дубае
Отделка
В России недвижимость в основном сдается с предчистовой или чистовой отделкой. В Дубае в основном квартиры сдаются с ремонтом, а в некоторых случаях даже с наличием мебели.
Налоги
В России есть ежегодный налог на недвижимость. В Дубае он полностью отсутствует.
Инфраструктура
— В Дубае многие застройщики предлагают квартиры с подземным паркингом, который уже включен в стоимость недвижимости. В Москве и Сочи зачастую существуют проблемы с парковками.
— Жилые комплексы в Дубае оснащены красивыми лобби, в которых обязательно присутствует консьерж. Поэтому домой можно возвращаться, словно в престижный отель. Не все застройщики в России могут предложить такой сервис.
— Практически все жилые комплексы в Дубае предлагают хорошую внутреннюю инфраструктуру: SPA, бассейн, тренажерный зал.
Климат
Туристический сезон в Дубае длится около девяти месяцев. Для сравнения, в Сочи – пять месяцев. Однако стоит учитывать, что ОАЭ входят в пятерку самых жарких стран мира, поэтому летом на улице может быть некомфортно. Правда, власти, как могут, решают эту проблему: создается больше зеленых зон для отдыха, здесь также отлично налажена система кондиционирования.
Итог
За одни и те же деньги вы сможете позволить себе гораздо больше, чем в России. Перераспределяйте свои инвестиции правильно, чтобы в дальнейшем они приносили вам только прибыль.
Топ-3 проекта в Дубае
При покупке недвижимости в Дубае, сумма первого платежа чаще всего зависит от плана рассрочки и обычно варьируется в пределах 10-20%.
Serene Gardens II — современный жилой комплекс в тихом районе Al Furjan. Хорошо развитая внутренняя инфраструктура комплекса: бассейн, зеленая территория, кинотеатр, тренажерный зал позволят резидентам отдыхать и развлекаться, не выходя из дома.
Срок сдачи: 2 квартал 2026 года
Первый взнос – 20%
Стоимость – от 14 298 923 рублей
«Luxor Tower» — элитный жилой комплекс, расположенный в живописном районе JVC. Внутренняя инфраструктура: бассейн на крыше, кинотеатр, тренажерный зал, небесный сад, детский бассейн, игровая площадка и т.д.
Срок сдачи: 3 квартал 2026 года
Первый взнос – 20 %
Стоимость – от 16 818 810 рублей
Alef Noon Residence — современный жилой комплекс, расположенный в самом центре Дубая. На территории есть бассейн, тренажерный зал и зоны для комфортного отдыха.
Первый взнос – 20 %
Срок сдачи: 4 квартал 2024 года
Стоимость: от 15 186 062 рублей