Покупка и продажа коммерческой недвижимости в Дубае: 7 ключевых нюансов

В последние несколько лет коммерческие помещения пользуются большим спросом из-за стремительно развивающегося бизнес-сектора Дубая. Но есть несколько важных моментов, которые стоит учесть, если вы хотите купить или продать подобную недвижимость в ОАЭ.

Где приобрести?

Иностранным инвесторам, планирующим купить коммерческую недвижимость в Дубае, требуется соблюдать ряд правил. Во-первых, обязательна регистрация: если вы представляете иностранную фирму, то для инвестиций в ОАЭ необходимо зарегистрировать компанию в одной из freehold-зон Дубая. Далее нужно получить специальную лицензию. Наконец, для завершения процесса понадобится предоставить в DLD учредительные документы вашей фирмы и официальное решение совета директоров, подтверждающее намерение инвестировать.

Как купить?

Коммерческую недвижимость можно приобрести двумя основными способами: напрямую заключив сделку с продавцом или принимая участие в торгах. Для финансирования покупки можно использовать как собственные накопленные средства, так и взять кредит.  

Не забывайте тщательно планировать бюджет, учитывая обязательные платежи: регистрацию в DLD (4% от стоимости + фиксированная пошлина) и ежегодные расходы (сервисные сборы, страхование и пр.).

Тренды локаций 

Доходность от коммерческой недвижимости чаще всего варьируется в зависимости от районов. Например, офисы класса А в таких локациях, как DIFC и Downtown, принесут больше, чем ритейл в City Walk и Bluewaters Island. Кстати, текущий тренд: растет спрос на коворкинги, интегрированные в жилые комплексы. 

Ремонт и перепланировка

Если вы приобрели коммерческое помещение и планируете внести изменения в его внутреннюю планировку (например, сделать перепланировку, установить новое оборудование), вам обязательно понадобится получить Сертификат об отсутствии возражений (NOC). Этот документ подтверждает, что все заинтересованные стороны не имеют претензий к вашим планам. 

Финансирование: банки или рассрочка от застройщика

Банковская ипотека для иностранцев покрывает до 50-60% стоимости, но требует подтверждения 2-х летней финансовой истории в ОАЭ и предлагает ставки 5.5-7.5%. Важное «но»: некоторые банки учитывают международную кредитную историю. 

Рассрочка от застройщика смягчает входной порог, однако финальная цена объекта на 10-15% превышает рыночную из-за включенного финансирования. Совет: помните о том, что крупные девелоперы периодически запускают программы с нулевым первым взносом.  

Продажа: как избежать потерь

Перед выставлением коммерческого объекта на рынок закажите отчет независимого оценщика с лицензией DLD — агентские оценки часто бывают завышены. 

Риски, о которых многие молчат. Вот три ключевых точки проверки: 

1. Юридические обременения. Используйте специализированные приложения, такие как Dubai Rest, для выявления арестов или залогов. 
2. Инфраструктурные ограничения. Закажите отчеты от Dewa (электроснабжение) и Dubai Municipality (соответствие планировке). 
3. Репутация контрагента. Если продавец — юридическое лицо, проверьте его статус в DED Commercial Register на предмет судебных разбирательств. 

Важные шаги и нюансы

• После согласования основных условий сделки стороны, как правило, подписывают документ, известный как Меморандум о взаимопонимании (MOU) или Форма F.
• На этапе переговоров предпочтительно обратиться к услугам юриста, хотя это и не является обязательным. 
• Покупателю необходимо провести тщательную проверку объекта недвижимости до подписания договора.
• Реализовывать недвижимость в Дубае имеет право только лицензированный брокер. С ним надлежит заключить письменное соглашение, где будут прописаны все условия сотрудничества.