Инвестиции в девелопмент coliving проектов в Португалии

Формат coliving

Coliving — формат размещения между жильем и гостиницей. Работает по отельной лицензии, но сроки проживания длительнее. Аудитория: цифровые кочевники, релоканты, молодые специалисты и студенты. Обязательные элементы — коворкинг и развитое сообщество, которое добавляет 20–30% к прибыли за счет лояльности.

• По сравнению с арендой жилья дает более высокие тарифы при сопоставимой загрузке. 
• По сравнению с отелем — ниже операционные расходы. 

Гостиничная лицензия позволяет гибко управлять тарифами и снимает проблему выселения, характерную для долгосрочной аренды в Европе. Дубайский проект на 327 юнитов вышел на загрузку 90% за два месяца и удерживал ее даже при внешней политической нестабильности.

Выбор Португалии

Португалия совмещает стабильность европейской юрисдикции с двузначными темпами роста турпотока. Число туристов и резидентов из США выросло на 250% с 2019 года. Рынок еще не перенасыщен, в отличие от Испании. При этом в центре Лиссабона рентная доходность готовых проектов составляет 2–3%, поэтому участки выбраны в развивающихся локациях с потенциалом роста.

Два проекта

• Лиссабон (Трафария). Новое строительство на берегу Тежу, 15 минут до центра. В 10 минутах серф-пляж. Разрешение на строительство получено. 120 юнитов, крытая площадь — 5 570 м². Инфраструктура: ресторан, коворкинг, бассейн и бар на крыше, приватный двор. Бюджет — 24,8 млн евро. Привлекаемый капитал — 5,4 млн евро. Целевая доходность — 23% годовых, возврат на инвестиции — 90%.
• Порту (Вила-Нова-ди-Гая). Бывший склад портвейна Taylor's в премиальной локации, пять минут от набережной. Фасад и своды сохраняются, бочки остаются в дизайне. Планируется 130–147 юнитов, крытая площадь — 5 000 м². Основной предварительный документ согласован, разрешение ожидается в течение года. Бюджет — 25 млн евро, привлекаемый капитал — 5,5 млн евро. Доходность выше, чем в лиссабонском проекте, за счет более ранней стадии входа.

После стабилизации выручка объектов: Лиссабон — 2,2 млн евро в год, Порту — 2,6 млн.

Структура инвестиций

Инвестор входит не в покупку недвижимости, а в долю SPV-компании, созданной под конкретный проект. Средства используются только на нужды этого проекта. Минимальный вход — 500 000 евро. Горизонт — 4–5 лет. Основная прибыль формируется при продаже стабилизированного актива институциональным фондам под целевую ставку капитализации 6%. Текущая ставка по отельным проектам в Португалии — 5,75%. Операционная прибыль в период управления направляется на обслуживание банковского финансирования. Девелопер остается со-инвестором до выхода из проекта.