Расходы при инвестициях в недвижимость Дубая

Даже самые опытные брокеры, изучившие российский рынок «от и до», могут испытывать затруднения при ответе на вопросы инвестора об этапах проведения сделки на новом для них рынке ОАЭ. Сегодня мы подробно рассмотрим такой важный вопрос, как расходы, с которыми может столкнуться инвестор из России, принявший решение о покупке недвижимости в Дубае или других эмиратах.

Стандартные расходы при оформлении сделки состоят из 3 частей: 

стоимость объекта + регистрационные сборы + административные сборы.

1. ОПЛАТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Сколько стоит недвижимость в ОАЭ?

Самым популярным городом ОАЭ, бесспорно, является Дубай. На данный момент (10.2023) среднюю стоимость на первичную покупку недвижимости в Дубае можно условно разделить на следующие ценовые категории:

• от 15 до 30 млн руб (студии, однушки)
• от 30 до 50 млн руб (студии, однушки, двушки)
• от 50 до 100 млн руб (двушки, трешки, большие однушки)
• от 100 до 200 млн руб (3-5 комнат, таунхаусы, пентхаусы)
• свыше 200 млн руб (4-7 комнат, виллы, премиум-апартаменты).

В других эмиратах (Абу-Даби, Шарджа, Аджман, Рас-Аль-Хайма и др.) представлены цены на порядок ниже. Например, в Аджмане можно купить апартаменты на первой береговой линии с 2 спальнями и видом на море за 24,1 млн руб.

Как сэкономить при покупке недвижимости в ОАЭ?

Существует несколько возможностей уменьшить сумму платежа:

Цена объекта может меняться на различных этапах кампании по продажам — застройщики нередко применяют скидки от 5 до 20% на этапе предзапуска продаж, а также при реализации последних оставшихся в наличии апартаментов. 

Стартовая цена, указанная застройщиком, обычно предполагает наличие рассрочки с минимальными первыми платежами от 5 до 20% от стоимости объекта. При внесении 50% или 100% стоимости лота, клиент чаще всего может рассчитывать на дополнительную скидку до 20% — эти условия обязательно уточняются у менеджера-представителя застройщика перед подписанием договора.

Как происходит оплата при покупке недвижимости в ОАЭ?

Оплата объекта происходит в одной из двух валют на выбор клиента: дирхамы (AED) или доллары (USD)*.

Для оплаты объекта недвижимости из РФ, клиенту рекомендуется открыть валютный счет в дирхамах. На территории РФ такую возможность предоставляют банки АК Барс Банк и БКС Банк. Для совершения оплаты клиенту необходимо конвертировать необходимую сумму со своего счета в рублях на свой счет в дирхамы и произвести перевод на эскроу-счет компании-застройщика.

Для нерезидентов ипотека и кредиты на покупку недвижимости недоступны, однако большинство застройщиков предоставляют беспроцентную рассрочку по графику платежей.

* Некоторые застройщики также предоставляют возможность оплаты в криптовалюте (USDT) из портфеля клиента на счет девелопера, но при выборе этого способа оплаты придется оплатить комиссию порядка 2% от суммы платежа.

2. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Регистрационные сборы при покупке недвижимости в ОАЭ

Регистрационный сбор (Registration fee или Trustee Fee) — это единоразовый взнос за регистрацию собственности у государственного нотариуса. Сумма зависит от стоимости объекта и составляет от 50 000 до 100 000 руб + 5% НДС.

Уплата налога на передачу имущества (Transfer Fee) производится в пользу Земельного департамента эмирата (в Дубае это — Dubai Land Department). Размер сбора варьируется в зависимости от эмирата. Например, в Дубае он составляет 4% от стоимости объекта, а в Абу-Даби — 2%. При уплате этого налога вносится административный сбор (от 1000 руб).

Пошлина за выдачу свидетельства о собственности оплачивается в местном суде и составляет примерно 650 руб.

Административный сбор застройщика

Это разовая выплата застройщику при оформлении договора купли-продажи (SPA), в которую включен сбор документов и предпродажная подготовка апартаментов со стороны девелопера. Обычно составляет от 30 000 до 130 000 руб в зависимости от застройщика и итоговой стоимости приобретаемого объекта — необходимо уточнить перед оформлением бронирования.

! Некоторые застройщики предлагают льготные условия и освобождают покупателя от уплаты административных и регистрационных взносов (например, GJ Properties). 

3. ПРИМЕР РАСЧЕТА РАСХОДОВ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В ДУБАЕ

Приведем расчеты итоговой суммы, которую клиент из РФ должен будет заплатить при покупке апартаментов с 1 спальней в Дубае стоимостью 30 млн руб.

Стоимость объекта 30 млн руб.

Регистрационный сбор 50 000 руб. + 2 500 руб (5% НДС)

Налог на передачу собственности 4% 1,2 млн руб + 1000 руб административный сбор.

Пошлина за выдачу свидетельства о регистрации 650 руб.

Административный сбор за услуги девелопера 50 000 руб.

Итого: 31 304 150 руб. + банковская комиссия за конвертацию рублей в дирхамы, либо комиссия за проведение транзакции через криптовалютный сервис.

4. РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ПЕРЕПРОДАЖУ И СДАЧУ В АРЕНДУ в ОАЭ

Расходы при перепродаже недвижимости

• Оплата услуг по переоформлению собственности. В случае переуступки инвестору придется оплатить только услуги застройщика, а при вторичной продаже уже готового объекта — только услуги брокера (при этом в большинстве случаев фиксированные 2% агентской комиссии оплачивает покупатель).
• Оформление NOC (No Objection Certificate). Это справка об отсутствии каких-либо задолженностей перед управляющей компанией (застройщиком) за коммунальные и другие услуги. Стоимость от 30 до 130 000 руб. 
• Нет налогов к уплате. Налог на продажу имущества отсутствует. Налог на передачу собственности в земельном департаменте уплачивается новым покупателем.

Расходы при сдаче недвижимости в аренду

• Коммунальные платежи. Средняя стоимость ежемесячных коммунальных платежей составляет примерно от 10 000 руб в квартире-студии и во многом зависит от использования воды и электричества, которые оплачиваются по счетчику. 
• Нет ежегодного налога на владение недвижимостью. В ОАЭ существует годовой взнос за содержание объекта (обычно 0,25% от оценочной стоимости недвижимости), однако он подразумевает оплату охраны и обслуживания территории дома, бассейна и т.д. , поэтому всегда включен в коммунальные платежи.
• Нет налога на сдачу недвижимости в аренду. Вы можете столкнуться с понятием “жилищного” или “муниципального” сбора размером 5% от арендной платы, но он так же автоматически включен в коммунальные платежи.

5. ОПЦИОНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

• Покупка билетов на самолет. Личное присутствие в Дубае необходимо при подписании договора купли-продажи (SPA), однако также есть возможность подписать через посредников — например, через брокеров Housebook, — и провести всю сделку в удаленном формате.
• Расходы на оформление доверенности. Доверенность потребуется в том случае, если клиент не будет присутствовать при получении объекта от застройщика и/или при оформлении сделки по дальнейшей перепродаже объекта.
• Оплата резидентской визы. При покупке объекта недвижимости стоимостью от 205 000 USD (примерно 20 млн руб), клиент по желанию может оформить резидентскую визу для себя и членов своей семьи*. Резидентство позволяет открыть счет в банке и сдавать недвижимость в аренду, а также дает право на официальное трудоустройство и круглогодичное пребывание в стране. Стоимость оформления варьируется от 65 000 до 130 000 руб в зависимости от эмирата, в котором клиент покупает недвижимость.

Итак, инвестирование в недвижимость Дубая может быть привлекательным вариантом для иностранных инвесторов, в том числе из РФ. Однако для обеспечения успешных инвестиций брокерам необходимо тщательное изучение рынка и учет возможных льготных условий и рисков. Важно также обращать внимание на законодательные нормы, регулирующие инвестиции в недвижимость для иностранных инвесторов в Дубае.

Чтобы гарантировать уверенность в успехе сделки для Ваших клиентов, мы рекомендуем обращаться к надежным посредникам, имеющим необходимые знания, контакты с застройщиками и опыт работы с недвижимостью в ОАЭ. В таком случае Вы все равно получите агентскую комиссию с продажи, но Вам не придется брать на себя ответственность за оформление сделки в незнакомых для Вас условиях.